La elaboración del Informe de Evaluación del Edificio (IEE) como condición previa para solicitar financiación de obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética y las ayudas económicas a la redacción misma del IEE, han supuesto importantes estímulos para su implantación. También se ha avanzado en la regulación de la creación de organismos de registro que integren la información de los IEE, de forma que pueda ser consultada públicamente. El interés de la Administración en desarrollar herramientas informáticas que registren información sobre el estado de los edificios y además la referencien geográficamente resulta esencial para plantear políticas realistas de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana, y además constituyen bases de datos muy útiles para llevar a cabo posteriores trabajos de investigación. En este trabajo se presentan y analizan diversos ejemplos recientes de registros y observatorios de vivienda, mostrando el potencial e interés que presentan.
The drafting of the Building Assessment Report (IEE) as a requirement to request funding for conservation works, universal accessibility or energy efficiency, and the financial support for the draft of the IEE itself have meant a relevant encouragement for its implementation. An improvement has also been achieved regarding the national and regional regulation on the creation of registration bodies which integrate the information contained in the IEE, in order to be publicly consulted. The interest of the Administration in developing computer tools that register and geographically reference information on the condition of buildings is essential to propose realistic policies of housing, urban rehabilitation and urban regeneration, and also constitute very useful databases to carry out subsequent research work. In this work, several recent examples of housing registers and observatories are presented and analyzed, showing the potential and interest that they present.
El conocimiento del estado actual del parque edificatorio en España es de gran relevancia para los distintos agentes implicados en su conservación, al ser esta realmente ineludible por la antigüedad de las construcciones. Según el Censo de Población y Vivienda de 2011
El Código Civil de 1889
Fue a partir de los años 90 cuando el deber de conservación de los edificios se hizo realmente efectivo para los propietarios con la obligación de realizar una Inspección Técnica de Edificios (ITE), regulada por las normativas urbanísticas y territoriales de las comunidades autónomas.
A nivel estatal, con el Real Decreto Ley 8/2011
En el caso de la Comunitat Valenciana, y con lo establecido hasta entonces por la legislación estatal, la vigente Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana
En relación a la financiación, la Orden 7/2015
Regresando al ámbito estatal, el vigente texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015
Actualmente, en la Comunitat Valenciana, el vigente Decreto 53/2018
Finalmente, en referencia al espacio urbano, el vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021
Según se afirma en el preámbulo de la ya mencionada Ley 8/2013, actualmente la Inspección Técnica de Edificios (ITE) es el único instrumento que permite determinar el grado de conservación de los inmuebles. Sin embargo, este instrumento no está establecido en todas las comunidades autónomas, ni se exige en todos los municipios españoles. Como se ha expresado, la legislación estatal vigente obliga a que los municipios con población superior a 25.000 habitantes cuenten con una ordenanza específica que exija a los edificios de antigüedad superior a 50 años a contar con la ITE. En efecto, su implantación está determinada por el interés de los ayuntamientos en elaborar una ordenanza que regule las inspecciones y la recogida de datos. Para impulsar su desarrollo, la Federación Española de Municipios y Provincias
De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística de 2011, en España existen alrededor de 300 municipios con una población superior a 25.000 habitantes que deberían contar con una ordenanza particular referente a la ITE. Sin embargo, según el Observatorio ITE promovido por el Ministerio de Fomento y desarrollado por el Instituto de la Construcción de Castilla y León, que realiza una encuesta anual a los municipios con una ordenanza específica de la ITE y con un registro de los informes, únicamente 89 municipios españoles tienen implantada dicha regulación y gestión
Atendiendo al ámbito urbano, el Observatorio de la vulnerabilidad urbana del Ministerio de Fomento, es la entidad que analiza los datos relacionados con la vulnerabilidad urbana en España, en desarrollo de lo establecido en el citado texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015. Sin embargo, la última evaluación disponible en el Visor del Catálogo de Barrios Vulnerables en España
La existencia de un registro informatizado y georreferenciado de los datos sobre el estado de conservación de los edificios de viviendas en base a los informes IEE, así como de la vulnerabilidad urbana, permitiría la realización de diagnósticos eficientes para plantear políticas realistas de rehabilitación y regeneración urbanas.
El mencionado Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, establece que, para el reconocimiento de las ayudas económicas previstas en el programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural, la administración competente debe delimitar territorialmente el área de regeneración y renovación urbana o rural. Dicha delimitación debería hacerse con criterios prácticos, en base a la realidad del estado de conservación de los edificios y de la vulnerabilidad urbana del área en cuestión. La existencia de un registro geográficamente referenciado a escala urbana de los informes IEE, permitiría identificar las áreas necesitadas de regeneración y renovación con mayor exactitud, por reconocer en ellas los edificios en peor estado de conservación y situación de accesibilidad, y con peor eficiencia energética. Además, el registro de los informes IEE es clave dado que las actuaciones subvencionables según el Plan Estatal de Vivienda son, entre otras, la ejecución de obras de mantenimiento en edificios de viviendas para adecuarlos a los estándares de la normativa vigente, y la mejora de su eficiencia energética, cuestiones todas ellas incluidas en el IEE.
El actual Plan Estatal de Vivienda también establece como actuaciones subvencionables las obras de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, y previamente se exige un diagnóstico sobre la situación demográfica, social, económica y ambiental del área de regeneración y renovación urbana o rural. Por ello resulta fundamental contar con un registro georreferenciado de los indicadores que definen la vulnerabilidad urbana.
Por otro lado, el registro georreferenciado de los informes IEE y de la vulnerabilidad urbana crearía una interesante base de datos para su consulta en trabajos de investigación y proyectos de innovación. La información contenida en el IEE referente al estado de conservación, situación de accesibilidad y eficiencia energética de los edificios de viviendas, así como el registro del estado del espacio urbano puede ser de gran utilidad para el estudio de diversas temáticas. Según Gazulla, C.
En relación a los edificios, es destacable la relevancia de la centralización del registro del IEE en organismos encargados de la tramitación, seguimiento y control de su contenido. De esta forma, a partir del IEE registrado, este sería validado, identificado y comunicado a la propiedad y al ayuntamiento. Los diferentes informes IEE realizados en un mismo edificio quedarían registrados, así como las posibles incidencias. De igual forma, sería recomendable elaborar un informe resumido de carácter público para que la información sobre el estado de conservación del parque edificado estuviera a disposición de los usuarios. Por su parte, las diferentes administraciones públicas deberían colaborar entre sí, de modo que la información de los informes IEE fuera accesible a los efectos de sus respectivas competencias. Así, cada ayuntamiento debería poder acceder al registro y extraer los informes de su municipio para velar por el deber de conservación de los edificios, exigiendo, en su caso, las subsanaciones correspondientes.
Atendiendo al espacio urbano, sería deseable la creación de entidades que, además de registrar y referenciar geográficamente en un mapa la vulnerabilidad urbana, gestionaran y actualizaran la información para llevar a cabo una evaluación fable de las distintas zonas urbanas.
Es importante recalcar que los procedimientos de elaboración los informes de inspección técnica deberían desarrollarse con un procedimiento único para todo el territorio, para garantizar la homogeneidad de los contenidos en ese ámbito o, al menos, plantear tipos de ficheros que permitan intercambiar la información, independientemente del procedimiento con el que se elaboran. La realidad es que cada comunidad autónoma utiliza un procedimiento diferente con un enfoque y alcance distinto, hecho que dificulta un análisis a nivel territorial. El Plan de Vivienda 2013-2016 proponía, a nivel estatal, un anejo con un esquema y unos contenidos para los informes IEE, incluidos en una herramienta on line, pero que no ha sido utilizado por la comunidades que ya tenían implantados desde hace años procedimientos propios.
Según lo expuesto, en 2007 se estableció la creación del Registro del Estado de Conservación de Edificios de Viviendas de la Comunitat Valenciana.
Desde entonces, los informes elaborados sobre edificios con edad superior a 50 años quedan incluidos, automáticamente, en dicho Registro a través de la correspondiente aplicación informática. Es importante resaltar que a los técnicos inspectores se les pide que recaben la información relativa al año de construcción real del edificio, para no confundirla con otras posteriores correspondientes a posibles reformas del mismo que recogen las bases de los catastros oficiales.
Según el Censo de Población y Viviendas del año 2011, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en la Comunidad Valenciana, existen más de 3.145.000 viviendas, de las cuales, 850.000 tienen una antigüedad por encima de los 50 años, lo que supone casi un 60% del parque residencial. Consultando los datos del Registro, tan solo un 5% de las viviendas han sido inspeccionadas, lo que constata la escasa implantación del mismo.
A modo de ejemplo se expone información sobre el parque de sus edificios residenciales, a partir del análisis de los datos contenidos en 3.935 informes ICE registrados entre el 25 de noviembre de 2007 y el 30 de junio de 2011. A partir de los datos analizados, es posible afirmar que las intervenciones se concentraron en las fachadas y/o cubiertas de edificios de viviendas de tipología plurifamiliar entre medianeras de más de tres alturas. En relación a la tipología y antigüedad de los edificios, la mayoría de expedientes registrados correspondieron a edificios de vivienda colectiva excepto en la provincia de Castellón. Además, predominaron los expedientes resueltos en edificios entre medianeras de planta baja y tres alturas que databan del período entre 1961 y 1980, es decir, edificios que durante la inspección tenían entre 27 y 50 años. De este dato puede deducirse que la razón principal para realizar el informe ICE fue la solicitud de ayudas públicas para acometer actuaciones de rehabilitación.
Atendiendo a los elementos estructurales, a partir de los informes registrados puede conocerse tanto su estado de conservación como las tipologías inspeccionadas.
Así, se observa que el mayor porcentaje de expedientes que resultaron con peor estado de conservación de la estructura se correspondió con los forjados unidireccionales de madera y las vigas de madera (
Bueno | Deficiencias puntuales | Deficiencias general | Malo | Sin determinar | Sin estado | |||||||
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Tipos | Total | Nº Exp | % | Nº Exp | % | Nº Exp | % | Nº Exp | % | Nº Exp | % | Nº Exp |
Solera | 3.935 | 1.171 | 29,76 | 495 | 12,58 | 187 | 4,75 | 46 | 1,17 | 1.140 | 28,97 | 896 |
Muro de carga/Fábrica | 1.912 | 808 | 42,26 | 681 | 35,62 | 229 | 11,98 | 43 | 2,25 | 151 | 7,90 | |
Muro de carga/Hormigón | 97 | 52 | 53,61 | 24 | 24,74 | 6 | 6,19 | 2 | 2,06 | 13 | 13,40 | |
Pilares/Metálicos | 210 | 135 | 64,29 | 25 | 11,90 | 6 | 2,86 | 0 | 0,00 | 44 | 20,95 | |
Pilares/ Hormigón | 2.875 | 1.930 | 67,13 | 376 | 13,08 | 89 | 3,10 | 79 | 2,75 | 401 | 13,95 | |
Pilares/Madera | 18 | 7 | 38,89 | 2 | 11,11 | 7 | 38,89 | 0 | 0,00 | 2 | 11,11 | |
Pilares/Fábrica | 883 | 534 | 60,48 | 208 | 23,56 | 37 | 4,19 | 19 | 2,15 | 85 | 9,63 | |
Vigas/Metálicas | 593 | 347 | 58,52 | 123 | 20,74 | 35 | 5,90 | 13 | 2,19 | 75 | 12,65 | |
Vigas/ Hormigón | 1.645 | 1.067 | 64,86 | 268 | 16,29 | 48 | 2,92 | 41 | 2,49 | 221 | 13,43 | |
Vigas/ Madera | 1.212 | 323 | 26,65 | 354 | 29,21 | 209 | 17,24 | 177 | 14,60 | 149 | 12,29 | |
Forjado/Unidireccional/Hormigón | 2.854 | 1.440 | 50,46 | 724 | 25,37 | 179 | 6,27 | 122 | 4,27 | 389 | 13,63 | |
Forjado/Unidireccional/Madera | 1.432 | 386 | 26,96 | 435 | 30,38 | 278 | 19,41 | 205 | 14,32 | 128 | 8,94 | |
Forjado/Unidireccional/Cerámico | 405 | 150 | 37,04 | 127 | 31,36 | 37 | 9,14 | 33 | 8,15 | 58 | 14,32 | |
Forjado/Reticular | 40 | 27 | 67,50 | 9 | 22,50 | 1 | 2,50 | 1 | 2,50 | 2 | 5,00 | |
Forjado/Losa | 79 | 35 | 44,30 | 19 | 24,05 | 11 | 13,92 | 8 | 10,13 | 6 | 7,59 |
En referencia a las fachadas, se constata que los revestimientos con aplacado de piedra y alicatado cerámico comportaron peor estado de conservación. Sin embargo, este tipo de revestimientos tuvo muy poca relevancia en los expedientes analizados. Por último, se comprueba que el mayor porcentaje de informes que presentaron peor estado de conservación de cubiertas se dio en ciertos componentes de cubiertas inclinadas, tales como la impermeabilización, los elementos singulares y la recogida de aguas. Además, estos elementos existían en tipos de cubiertas inclinadas que se encontraron con bastante frecuencia en el período evaluado.
En lo referente a la accesibilidad, en la mayor parte de los informes registrados se propuso algún tipo de intervención, destacando la colocación de ascensor con supresión de barreras, para satisfacer la accesibilidad universal en el conjunto del edificio. La ubicación propuesta para el ascensor fue, en gran parte de los casos, el hueco de escalera, y en muy pocos expedientes se planteó la solución por fachada exterior.
Según lo comentado anteriormente, la georreferenciación a escala urbana de datos referentes al estado de conservación de los edificios supondría múltiples oportunidades para las distintas administraciones y el desarrollo de proyectos de investigación.
En la Comunitat Valenciana, la inclusión de los informes IEEV.CV registrados en el visor cartográfico de la Generalitat Valenciana
El visor cartográfico ofrece información resumida del informe IEEV.CV accesible a cualquier persona usuaria. Si se precisa información más detallada sobre el estado de conservación por parte de personal investigador, es posible conseguirla a través del registro autonómico del IEEV.CV. Por su parte, cada ayuntamiento puede acceder y descargar del registro los informes correspondientes a los edificios de su municipio, para realizar el control y seguimiento sobre la obligación del deber de conservación y rehabilitación de estos.
Otro ejemplo interesante de registro y georreferenciación de datos de edificios es la herramienta informática ENERFUND
Es importante recalcar el gran trabajo de depuración de datos contenidos en los informes de certificación energética que ha tenido que desarrollarse. Se han detectado certificaciones duplicadas, algunas estaban ubicadas en otras comunidades, algunos de los valores de consumos energéticos eran dudosos, …. El origen de este problema podría estar en que son registros de reciente creación, con procedimientos que han sufrido cambios de mejora continua, pasando de un sistema manual, sin mecanismos que permitan validar los datos y contrastar la información, a un registro automatizado, controlado y sistemático. Por ello, se han tenido que adoptar medidas para depurar la base de datos inicial con casi 400.000 registros. Por ejemplo, en el caso de existencia de más de una certificación sobre un edificio de viviendas se ha seleccionado aquel que contiene la información del edificio completo, frente a los que tiene certificados de viviendas aisladas y, los de menor antigüedad. Se han tenido que descartar valores aberrantes o ubicaciones que no procedían. Finalmente, se ha conseguido trabajar con una base de datos de unos 350.000 registros. La georreferenciación de la base de datos con sistemas GIS ha facilitado la detección de errores y ha ayudado a inferir calidad y fiabilidad al registro de certificados.
En la Comunitat Valenciana, también se ha elaborado el Visor de Espacios Urbanos Sensibles, VEUS. El objeto de VEUS es la identificación cartográfica de las áreas urbanas sensibles, entendiendo como tales las unidades censales donde las tres dimensiones que definen la vulnerabilidad: socio- económica, residencial y socio-demográfica, son menores que la media de la Comunitat. VEUS funciona a partir de datos estadísticos, con la particularidad de que estos son cotejados por las administraciones locales a través de un cuestionario específico, dando lugar a un proceso muy participativo. Así, resulta posible calificar cada dimensión de la vulnerabilidad según una combinación de nueve variables de análisis. Por ejemplo, la vulnerabilidad residencial (
A partir de la calificación de las dimensiones se determina el grado de vulnerabilidad, que puede ser integral (tres de las dimensiones alcanzan nivel alto), polivulnerabilidad (dos de las dimensiones tienen nivel alto o existen dos dimensiones con nivel medio y alto respectivamente), o bien vulnerabilidad residual (resto de combinaciones posibles).
El visor cartográfico de la Generalitat Valenciana también incorpora los espacios urbanos sensibles (EUS), definidos como agrupaciones de secciones censales en las que están presentes niveles de vulnerabilidad integral o polivulnerabilidad, y con una puntuación de las variables superior a un determinado valor.
Finalmente, en cada sección censal de VEUS es posible visualizar una ficha resumen que indica si se trata de un espacio urbano sensible o no, y ofrece la calificación de la vulnerabilidad socio económica, residencial y socio demográfica, el factor corrector por población, la tipología de vulnerabilidad activada en el visor, la puntuación total de la vulnerabilidad, así como el detalle del valor y la tipificación de las nueve variables de análisis.
Toda esta información sobre el estado de conservación de los edificios a nivel de secciones censales es necesaria para que las distintas administraciones desarrollen políticas concretas y establezcan prioridades adaptadas a la realidad actual en materia de rehabilitación y regeneración urbana. Como ya se ha explicado, el programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural del vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 establece una línea de financiación a los ayuntamientos gestionada por las comunidades autónomas. El objeto de este programa es la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, incluidas viviendas unifamiliares, obras de urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, obras de edificación en sustitución de edificios o viviendas demolidos dentro de ámbitos de actuación denominados áreas de regeneración y renovación urbana o rural previamente delimitados. El desarrollo del Plan Estatal de Vivienda en la Comunitat Valenciana, establece que en la concesión de ayudas económicas a las áreas de regeneración urbana y rural (ARRUR) se puntuará la necesidad de intervención en base al grado de vulnerabilidad del ámbito de intervención según VEUS, dando prioridad a los espacios urbanos sensibles. Asimismo, los edificios que requieran intervención dentro del ámbito delimitado deberán contar con el correspondiente informe IEEV.CV, que puede consultarse en el visor cartográfico de la Generalitat Valenciana, como ya se ha comentado. En el visor cartográfico se incorporan las ARRUR con una ficha resumen de consulta pública que recoge datos generales, análisis y necesidades, descripción de la intervención, costes, ayudas públicas, delimitación del área, análisis y diagnóstico, fotografías, objetivos estratégicos y actuaciones.
Por otro lado, el visor cartográfico de la Generalitat Valenciana también incluye la Estrategia de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado (EDUSI), que identifica los municipios con financiación aprobada según las tres convocatorias propuestas a partir del Reglamento FEDER
Además, el visor cartográfico de la Generalitat Valenciana es pionero en España en incorporar, de forma georreferenciada, precios del alquiler privado de vivienda.
Estos precios han sido calculados a partir de los datos del Registro de Fianzas de arrendamiento de la Comunitat Valenciana de los tres últimos años, pasando un proceso de depuración hasta dejar constancia de los edificios cuya superficie construida destinada a vivienda es superior al 50%. En este caso el mapa se divide en agrupaciones de zonas que tienen un comportamiento similar y donde existe un mínimo de 50 datos disponibles del registro de fianzas, resultando diez zonas en la Comunitat (
Toda la información anteriormente expuesta es fuente de datos para el Observatorio del Hábitat y Segregación Urbana de la Comunitat Valenciana (OHSU)
En los últimos años la realización del informe IEE se ha visto impulsada por el gran avance normativo en materia de rehabilitación. Las ayudas económicas para su redacción, así como la condición previa de contar con el IEE para otorgar ayudas económicas a la rehabilitación han favorecido su implantación. En consecuencia, el IEE se ha convertido en un documento que informa y conciencia a los propietarios sobre la necesidad de realizar intervenciones correctivas en el edificio.
En la Comunitat Valenciana el contenido del IEE también es una referencia para la confección, por voluntad de las comunidades de propietarios, del programa de mantenimiento que forma parte del Libro del Edificio rehabilitado, lo cual supone una ayuda para fomentar la cultura del mantenimiento en los edificios.
Asimismo, ha evolucionado la regulación sobre la obligatoriedad de constituir registros con los resultados del IEE, aunque su implantación a nivel nacional es todavía incipiente, por lo que sigue existiendo una carencia de datos sobre el estado de conservación del parque edificatorio residencial en España, información muy necesaria por la avanzada edad de este.
El registro de datos de los informes IEE en cada comunidad autónoma debería estar centralizado, informatizado y se debería poder consultar de forma pública. De este modo los propietarios podrían conocer la problemática de sus inmuebles, incentivo importante para acometer las intervenciones necesarias.
Si los datos de los informes IEE estuvieran, además, georreferenciados a escala urbana, las distintas administraciones podrían realizar diagnósticos eficientes para desarrollar políticas realistas de rehabilitación y regeneración urbana.
Por otro parte, se debería impulsar el desarrollo de aplicaciones informáticas que registren e identifiquen cartográficamente el estado del espacio urbano a nivel de sección censal, de forma que las diferentes administraciones adaptaran a la realidad sus políticas de ayudas a la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas. De hecho, la actual normativa ya exige una evaluación previa de las zonas urbanas para acceder a la financiación oficial de las actuaciones, con lo cual se hace más necesaria la georreferenciación de los indicadores que definen la vulnerabilidad urbana.
Toda esta información georreferenciada serviría como provisión de datos para los observatorios de la vivienda, organismos cuya creación debería fomentarse a nivel autonómico para centralizar la información sobre unidades administrativas comunes en el ámbito estatal.
Además, es de destacar que el contenido del IEE y los indicadores que definen el estado del espacio urbano, representan una valiosa fuente de información para el desarrollo de trabajos de investigación y proyectos de innovación, por lo que la constitución de registros con esta información y el acceso público a estos supondría una ayuda de gran utilidad en la actividad I+D+i.
En definitiva, el conocimiento en profundidad del estado del parque de edificios existentes y del espacio urbano resulta absolutamente imprescindible como diagnóstico previo para impulsar la rehabilitación dentro del sector de la construcción y ayudar a su reactivación atendiendo a las necesidades reales de las personas.
Por último, para conseguir realmente todas las posibles ventajas que se plantean en el presente documento relativas a tener constituidos registros oficiales con información del parque residencial existente, es imprescindible, por una lado, garantizar la calidad y fiabilidad de la información registrada a través de procesos sistemáticos e inteligentes de entrada de datos y, por otro, plantear procedimientos homogéneos para distintas comunidades o, al menos, que permitan el trabajo con ficheros de intercambio de información.
Isabel de los Rios Ruipérez por la validación de la información relativa a la normativa urbanística y sobre el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
Alberto Sanchis Cuesta por la información facilitada sobre los resultados del registro de Informe de Evaluación de Edificios (IEE) en la Comunidad Valenciana.
Al Instituto Valenciano de la Edificación por toda la documentación facilitada sobre visores de edificios y espacios urbanos.