2.1. Situación actual en reformas o rehabilitaciones

El patrimonio arquitectónico objeto de rehabilitación incluye edificios residenciales de la burguesía urbana. Estos edificios, además del valor de uso, tienen un valor documental; el acto de rehabilitación debe ser también un proceso de conocimiento. Generalmente, fueron edificios destinados a vivienda de alquiler y algunos lo siguen siendo, por lo que han tenido un mantenimiento deficiente en toda o en parte de su vida útil. Es frecuente que algún momento de su historia se vendieran por pisos y que los nuevos propietarios acometieran obras de acondicionamiento manteniendo, o no, el uso residencial, generalmente sin la intervención de técnicos o con la intervención de técnicos más decoradores que restauradores, generando así muchas incoherencias o incompatibilidades constructivas respecto a la situación original del edificio.

El sistema constructivo tradicional que se había desarrollado en Madrid desde el S. XVI, y que había evolucionado con pocas variaciones durante el XIX, estaba consolidado en edificios de viviendas en altura sin instalaciones hidráulicas. Hasta finales del S. XIX, las viviendas comunes no tuvieron espacios exclusivos destinados al aseo personal; se utilizaban baldes, bañeras portátiles, aguamaniles o bidés considerados como muebles de ebanistería, y eran frecuentes los comunes o letrinas (1). Solo las viviendas de las clases acomodadas disponían de retretes y algunas, cuartos de baño en su interior (Fig. 1). Adaptar la funcionalidad de los edificios a los avances higiénicos hizo necesario dotarlos de instalaciones hidráulicas.

Figura 1. Vivienda en calle Cabestreros nº 7 de Madrid, con red horizontal de saneamiento y letrinas. 1799. (BNE)

En el caso de Madrid, para que el Canal de Isabel II suministrara agua a domicilio era preciso que hubiera acometida al alcantarillado público (2), asimismo, en las fechas de construcción del edificio del caso, desde «La Higiene», columna de la Revista de la Sociedad Central de Arquitectos, se proponía variar las costumbres e introducir en todas las casas, incluidas las llamadas «de alquiler», un cuarto destinado al baño, aunque se aconseja mantener un baño portátil (3).

El CTE se aplica en las intervenciones sobre edificios que precisen licencia o autorización administrativa (4) que, según la LOE (5), son aquellas en las que haya una variación esencial de la composición general exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, que no suele ser el caso en obras de este tipo. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid exige licencia abreviada para obras en edificios catalogados y para «las obras de consolidación de elementos aislados o de escasa relevancia en el conjunto del edificio; tales como una intervención puntual en pies derechos, vigas o forjados que supongan menos del veinticinco por ciento, (<25 %) de la superficie total, en los niveles 2 y 3»(6). En obras de acondicionamiento puntual de viviendas solo exige comunicación previa (6). Este es el caso típico de reformas de viviendas, en las que por moda y para abrir los espacios se dejan los elementos estructurales a la vista, o se actúa sobre ellos sustituyéndolos o reforzándolos sin criterios metodológicos de intervención claros, sin considerar el resto del conjunto estructural al que pertenecen, ni la influencia de la intervención sobre la globalidad del sistema constructivo, todo ello con una licencia y un proyecto que solo contempla obras de redistribución sin actuaciones estructurales. Se encuentran así muchas intervenciones que reemplazan las soluciones constructivas originales por otras de eficacia dudosa e incluso de mayor riesgo, cuando no de probado mal resultado a medio plazo; es el caso del refuerzo de elementos estructurales con perfiles de acero, sin retirar la madera degradada y sin tratamientos preventivos dejando activos los ataques por agentes xilófagos, o el apoyo de elementos de acero sobre maderas deterioradas que se aplastan, o la sustitución de pies derechos por retacados de ladrillo macizo, dejando los nudos sin sujeciones y permitiendo movimientos laterales de las piezas, o en parte de su longitud sin espigas ni clavos que los sujeten en la base, o modificaciones que dejan la madera estructural en contacto con los suelos, etc.

2.2. Conocimientos y recomendaciones constructivas en el S. XIX

Los tratados de construcción de los siglos XVIII y XIX recomiendan soluciones eficaces para evitar los agentes xilófagos. En aquellas fechas no se conocía la biología de los xilófagos, pero sí algunos tratamientos preventivos aplicados en la industria, obras públicas y vías férreas (7), como la impregnación con productos químicos como la creosota y el quemado superficial de la interfase entre corteza y tronco, aunque no era frecuente su empleo en edificios de viviendas.

Entre las obras de conservación de los edificios estaba la de sustituir elementos de madera, utilizándose los métodos constructivos tradicionales que alargaban la vida útil de la misma (7). Los tratados técnicos recomendaban seleccionar las maderas, evitar el contacto con el terreno y limitar la humedad en la madera durante su vida útil, con un diseño adecuado a la situación del elemento constructivo. Estas dos estrategias permanecen en el CTE (8).

La selección de la madera se basaba en evaluar la cantidad y tamaño de los defectos presentes en las piezas (nudos, fendas, gemas, desviación de la fibra, etc.), criterios que se repiten desde el S. XVIII en todos los tratados (9). En el S. XIX ya hay algunos métodos para determinar la calidad de las maderas (10). En el caso de Madrid, la madera generalmente utilizada fue el pino (11), que se recomendaba fuera de Cuenca (12), pino laricio, en particular para piezas de gran escuadría (13).

En la bibliografía técnica del momento también es constante la mención a la colocación de la madera seca (14) y a los posibles defectos por el secado inadecuado de las piezas (15). En esta época, la madera, una vez secada al aire en los aserraderos, se conservaba en almacenes o corrales específicos para esta función (16).

También la construcción de sótanos era práctica común para evitar la humedad en las plantas bajas (17), entre otras razones. Desde las ordenanzas de Juan de Torija (18), se prescriben las ventanas de sótano para eliminar la humedad en estos espacios y ya desde mediados del S. XIX se aprecia en los textos técnicos una preocupación higienista desde la que se insiste en una buena ventilación de los sótanos (17). Desde el S. XVIII se incidía en evitar el contacto de la madera estructural con el terreno, para lo que recomendaban el uso de basas o citarones de, al menos, dos pies de altura (20, 21).

En las cubiertas fue constante recomendar un diseño que evitara las limahoyas, uno de los puntos que más problemas produce en las cubiertas de madera (16, 23).

En cuanto a las instalaciones, hasta finales de siglo los textos técnicos solo incidían en las bajantes de aguas pluviales, prácticamente las únicas habituales entonces. Se recomendaban diferentes métodos para obtener una buena estanquidad en estos desagües. Aunque se preferían las bajantes vistas, se admitían las empotradas por cuestiones estéticas (13), o las alojadas en cajas en las de fachadas a calle (17). En los últimos años del siglo se daban indicaciones para las bajadas de aguas sucias, prescribiendo las mismas recomendaciones que se daban para las de pluviales (22). Cuando se comenzó a generalizar el suministro de agua a domicilio, en revistas técnicas se recomendaba dejar las conducciones vistas (23).

2.3. Incidencia del CTE en las intervenciones en edificios con estructuras de entramado de madera

El CTE DB SE-M (8) se aplica en España para verificar la seguridad de los elementos estructurales de madera. El CTE también hace referencia a las uniones tradicionales de los elementos resistentes de madera (aptdo. 4.6.1), y hace recomendaciones de diseño muy genéricas que obligan a conocer el sistema constructivo tradicional para actuar sobre la estructura, aunque no se utilice madera en la reparación (aptdo. 3.4 y 4.6).

En el Cº 2, Bases de cálculo, entre los factores que afectan al comportamiento estructural de la madera (aptdo. 2.2.2) están las tres clases de servicio que dependen de las condiciones de humedad relativa del aire a una temperatura de 20°C ±2°C. El valor de cálculo de las propiedades de la madera depende de un factor de modificación que, entre otras cosas, es función de la clase de servicio (Tabla 2.4. de 2.2.3). En esta tabla se asigna el mismo coeficiente a la madera maciza, laminada y microlaminada, que se consideran iguales a efectos de riesgo de ataques de agentes xilófagos (DB SE-M, Anejo A. Terminología).

En el Cº 3 Durabilidad, y aparte de la durabilidad natural de cada especie, el aptdo. 3.1.2 indica que «la durabilidad de una estructura depende, en gran medida, del diseño constructivo». En el aptdo. 3.2.1 prescribe protección preventiva en determinados casos que dependen de la clase de uso (hay cinco) de cada elemento estructural, así como en las obras de rehabilitación en las que se hubieran detectado ataques previos por agentes xilófagos. En función de la clase de uso prescribe la utilización o no de algún tipo de protección (tabla 3.1 del CTE). En cuanto a la protección preventiva frente a agentes meteorológicos (aptdo. 3.2.2) indica que la mejor protección es un buen diseño constructivo; también según la clase de uso prescribe la utilización o no de protecciones, con productos de poro abierto.

En el Cº 4 Materiales, el DB SE-M asigna una determinada clase resistente a la madera dependiendo de una clasificación visual por calidades para cada especie arbórea (aptdo. 4.1) y remite a su Anejo C. Asignación de clase resistente. La tabla C.1 de dicho anejo asigna la clase resistente y calidad a diferentes especies de diversa procedencia. Las maderas españolas contempladas son todas coníferas, como las utilizadas en Madrid durante los S. XVIII y XIX. Las normas de clasificación se indican en la tabla C.2 del mismo anejo conforme a la norma UNE 56.544:2011 Clasificación visual de la madera aserrada para uso estructural. Madera de coníferas. Por último, el CTE también menciona las uniones tradicionales también llamadas carpinteras o uniones por contacto (aptdo. 4.6.1)

El Cº 11 Ejecución indica las condiciones que debe de cumplir la madera para su utilización. Se indica que se colocará seca y, en la medida de lo posible, con un contenido de humedad correspondiente al del equilibrio higroscópico de la madera en las condiciones ambientales de la obra acabada, con excepciones para obras de sustitución de piezas dañadas de estructuras existentes siempre que la madera pueda secarse hasta llegar a la humedad de equilibrio (aptdo. 11.1.1). No obstante, en el control de recepción en obra (aptdo. 13.1.2), indica que el contenido de humedad debe ser ≤20 %, salvo especificación en contra. El CTE enumera una serie de buenas prácticas para mejorar la durabilidad de la madera, dando indicaciones para el diseño de la estructura de madera, además de las prescritas para elementos de madera expuestos a la intemperie. Son: evitar el contacto con el terreno con una separación mínima de 20cm, colocar una barrera antihumedad, evitar arranques de soportes y arcos embebidos en hormigón o fábrica, ventilar las cabezas de las vigas embutidas en los muros con una separación mínima de 15mm entre madera y fábrica con un material intermedio, evitar uniones que acumulen agua, facilitar la rápida evacuación de agua en las cubiertas, y disponer sistemas de desagüe par las posibles condensaciones (aptdo. 11.1.2). Como vemos y en esencia, son las mismas condiciones tradicionales que recogían los tratados anteriores al S. XX.

3.1. Condiciones constructivas originales

El sistema constructivo es el tradicional madrileño: entramados de madera en todos los muros excepto en el de fachada y muros medianeros en planta baja, que son de fábrica de ladrillo (Fig. 2), aunque, como era frecuente en la época, en la primera línea de carga paralela a fachada se usan soportes de fundición exentos en lugar de pies derechos y entramado de madera, como se diferencian gráficamente en los planos del proyecto (Fig. 3).

Figura 2. Medianería tras la demolición del edificio colindante de la calle de Regueros (Los Autores).

Figura 3. Planta baja del proyecto de 1885 (Propiedad).

Los forjados son de viguetas de hierro. Las armaduras de la cubierta son de madera, excepto en el cuarto de poleas del ascensor que está cubierto con perfiles metálicos, en plano rotulados como «forma de hierro». Esquemáticamente se dibuja en proyecto la estructura de cubierta y sus pendientes, en la que hay cinco limahoyas; en dos de ellas se colocan canalones de una longitud importante, los paralelos a las fachadas a calle (Fig. 4).

Figura 4. Planta de cubierta en el proyecto de 1885.(Prop.).

Los muros de sótano son de ladrillo. En los lugares donde se precisan huecos grandes para ventilación o para su uso como almacén, se alternan tramos macizos con vanos en los que se colocan uno o dos soportes de fundición diferentes a los de planta baja al no tener ornamentación. Los huecos que abren a los patios tienen un soporte de fundición a modo de parteluz excepto en la fachada sur del patio situado en la medianería oeste, la paralela a Fernando VI, que tiene un hueco de poca luz: la puerta de acceso al patio (Fig. 5).

Figura 5. Plano de replanteo de obra, con la red horizontal de saneamiento y la situación de los pozos, el de agua y el del ascensor (Prop).

En el plano de replanteo se refleja un pozo de agua potable, la red horizontal de saneamiento y una acometida de alcantarillado. Desde su construcción, el Canal de Isabel II suministraba agua con presión suficiente para accionar un ascensor hidráulico (Fig. 5).

Las viviendas tenían retretes, excepto las situadas bajo cubierta que acudían al «común» situado junto a los trasteros. No todas las viviendas disponían de agua corriente; las que no, la tomaban de una fuente ubicada en el patio más próximo a la esquina de los dos muros medianeros. La conducción era de plomo sin empotrar y las bajantes de fundición con un sifón a pie de bajante, también de fundición. La red horizontal de saneamiento son atarjeas de fábrica de ladrillo macizo cubiertas con losas de granito (Fig. 5).

En los planos de detalle aparece el alzado de los pies derechos de una línea de carga desde el sótano hasta el inicio de la segunda planta, es uno de la primera crujía con soportes de fundición sobre los que apoyan las carreras, se dimensionan las alturas de los soportes, placas de apoyo y canto de las carreras, arranca de una basa de piedra de 40cm de altura embutida en la solera del sótano (Fig. 8).

3.2. Características constructivas del edificio vs. recomendaciones de la época

Lo construido coincide con lo proyectado, prácticamente. Los alzados actuales coinciden con los de proyecto excepto la cubierta (Fig. 6).

Figura 6. Alzados en proyecto de 1885 (Prop) y actuales (los Autores).

Este edificio fue uno de los primeros de viviendas con forjados de viguetas de hierro[1] doble T y entrevigado de botes cerámicos y yeso (25) (Fig. 7), que se siguen apoyando en las carreras de madera de los muros. En su construcción se siguen las recomendaciones de los tratados de la época, como se pueden ver en los tratados de Valdés y Rebolledo (10, 14). Una de las modificaciones que se hicieron en obra respecto al proyecto fue evitar colocar canalones en limahoyas: se prolongaron los faldones que vierten a las dos fachadas dejando solo tres limahoyas cortas sin canalones (Fig. 6 y 11).

Figura 7. Forjado con viguetas de acero y entrevigado de botes cerámicos y yesos (los Autores).

Las cotas de los cantos de las carreras indican que los pies derechos de planta baja apoyan sobre vigas en cajón de hierro roblonado situadas a nivel de techo del sótano, en vez de en carreras de madera como en el resto de las plantas (Fig. 8).

Figura 8. Detalle de una línea vertical de carga en el proyecto de 1885 (Prop.) y estado actual (Los Autores).

El edificio carece de daños por variaciones dimensionales o formales de las piezas de madera, lo que nos indica que ésta, conforme a los tratados, se colocó seca. Habitualmente procedía de los corrales de madera madrileños y en Madrid la humedad máxima de equilibrio en lugares cubiertos y al aire libre abiertos es del orden del 16 % (26), menor que el prescrito por el CTE (≤ 20 %).

Tampoco hay daños por insuficiente capacidad mecánica de la madera, que es de pino. Si tomamos como referencia los criterios de la norma UNE 56544:2011 para el tamaño de los nudos y la desviación de la fibra (27). La calidad visual sería MEG, podría asignarse la clase C22.

En la época era habitual vaciar el sótano solo en la primera crujía, pero en este caso se vació toda la superficie del solar y el nivel de los suelos de los patios era el del sótano, lo que servía para ventilarlo y evitar la humedad en planta baja. Además, los pies derechos de las fachadas a los patios y de los muros interiores arrancan de los muros del sótano, lo que les separa del terreno la altura de éste, de unos 3,70m. De forma análoga, los pies derechos de los muros medianeros parten del suelo de planta primera, como recomienda Arias y Scala en su texto, contemporáneo del edificio (24). La separación entre el terreno y el inicio de los pies derechos de los muros medianeros estaba en torno a 2,70m, cumpliendo sobradamente las recomendaciones de los tratados de la época (dos pies). Obviamente, no tiene la barrera hidrófuga que recomienda el CTE, pero la altura la compensa si el sótano y la planta baja se mantienen ventilados y se facilita la evaporación de posibles humedades ascendentes por capilaridad. Considerando los sótanos como trasteros, excluyendo la vivienda, se cumplen los requisitos de DB-HS, y había una buena ventilación cruzada entre los huecos de fachada y las ventanas y puertas a patios.

Las bajantes de aguas pluviales y sucias discurren sin empotrar por los patios. Las bajantes de pluviales en fachada están alojadas en cajas verticales en toda la altura de la fachada.

Las ascendentes de la acometida de agua discurren vistas por los patios y las instalaciones de agua eran de plomo vistas; actualmente son de cobre aunque los ramales de acometida a los pisos son de diferentes materiales, cobre, hierro y varios se mantienen de plomo.

3.3. Ampliación de 1905 y modificaciones en la construcción original

En 1905 se amplió y modificó el edificio. La propiedad compró un solar colindante a la medianera derecha y amplió la planta original con un edificio con estructura de hierro roblonado y muros de carga; no intervino la madera estructural más que en la cubierta. También se aumentó la superficie del sótano y del patio que linda con la ampliación.

En proyecto se amplió el sótano uniéndolo al preexistente con un pasillo y manteniendo el patio con el nivel del suelo original, pero en obra se dejó el nuevo sótano independiente y se cubrió el patio para aumentar su superficie. Para agrandar aún más el sótano se cubrió el patio central, situado junta a la escalera, dejando el techo al mismo a nivel que la planta baja (Fig. 9).

Figura 9. Estado actual, se trama la ubicación de los baños y se indican los patios cubiertos (los Autores).

Dos de los cuatro patios iniciales quedaron cubiertos en planta sótano. La cubrición se hizo con viguetas de acero apoyadas sobre las carreras en cajón roblonadas, miniadas y esmaltadas desde su construcción.

En planta baja, la ampliación formó un local independiente con acceso propio por la calle Pelayo unido al nuevo sótano. Además, la fachada trasera del local, al patio interior, se avanzó hasta la anterior línea medianera, de modo que el patio tiene dos niveles en el suelo: el de más superficie a nivel de techo de planta baja en la ampliación y el de menor superficie a nivel de techo de sótano en el edificio original (Fig. 10).

Figura 10. Estado actual, se trama la ubicación de baños y cocinas (los Autores).

En las plantas de viviendas y bajo-cubierta se aumentó la superficie de una de las viviendas remodelando su distribución, y se modificó ligeramente y en correspondencia la cubierta original (Fig. 11). Se mantuvo la ubicación de las zonas húmedas del edificio, aunque se añadió un retrete en el edificio original junto al pasillo que une las dos áreas de la vivienda ampliada; se colocó una bajante vista en el patio medianero y se añadió un colector horizontal enterrado bajo el suelo del sótano para desaguar en la red horizontal del edificio original.

Figura 11. Cubierta, estado actual (los Autores).

El edificio original cumplía con todas las recomendaciones de los tratados contemporáneos a su construcción, pero la ampliación y otras obras posteriores las desvirtuaron. La eliminación de las ventanas de los sótanos a los patios cubiertos y el cierre de las troneras de sótano a las calles dejaron a los sótanos prácticamente sin ventilación; uno carece totalmente de ella. Los pies derechos de las fachadas a los patios que se cubrieron quedaron en contacto con el suelo de éstos, sin basas ni ningún otro elemento de separación.

Posteriormente, en otras reformas, se fueron empotrando las conducciones de agua en las reformas de baños y cocinas.

3.4. Daños en elementos estructurales de madera

A finales del siglo pasado el edificio presentaba tres tipos de ataques xilófagos cuya ubicación en las fachadas de los patios se indica en la figura 12, son: termes, coleópteros (hylotrupes b.) y pudrición parda (cúbica).

Los detallamos a continuación:

1º.- Termes

Afectaba a tres zonas y, aparentemente, las termitas están inactivas desde 2001.

• A. La primera zona era la base de un pie derecho en planta baja situado en la esquina suroeste del patio anejo a la escalera (Fig. 13), junto al retrete de la vivienda de portería. El ataque era muy limitado, poco profundo y con una extensión que no llegaba al metro de longitud, aunque coincidía con la presencia de coleópteros y pudrición cúbica. En esta zona se habían tabicado los huecos entre los soportes de fundición dejando solo una puerta para comunicarlo con el resto, y el sótano estaba muy dividido por tabiques que evitaban las corrientes de aire y formaban recintos muy pequeños, entre ellos un aseo, un lavadero y dos trasteros; todas sus paredes tenían humedad. Actualmente se han demolido los tabiques y al quedar el sótano diáfano se han secado las paredes; se mantiene la ventilación a uno de los patios, aunque se han cerrado parte de las ventanas del sótano.
• B. Otra zona eran los pies derechos de la esquina noroeste del patio de la fuente, desde la planta baja hasta el techo de planta tercera (Figs. 14, 15 y 19). Esta zona está junto a las cocinas y aseos de las viviendas que dan al patio de la fuente y al patio situado en la medianería paralela a la calle Pelayo que tiene el sótano cubierto. Son las zonas húmedas peor mantenidas durante décadas, con signos de humedad constante en paredes y techos, y sobre el área más húmeda de la parte del sótano situado a la derecha del portal que no tiene ventilación desde que se cubrieron los patios. El ataque, en planta baja, estaba localizado en un pie derecho, pero se extendía por su zapata y por las carreras laterales en una longitud de un metro, aproximadamente. Aun así, las piezas conservan bastante sección de madera sana; la zapata estaba aplastada, pero se reparó mediante prótesis beta.
  En esta zona observamos unas consolidaciones de la madera estructural anteriores a 2001, todas ellas mediante refuerzos de acero (Fig. 14). En primera y segunda planta se reforzó el pie derecho con acero, y en ésta también la carrera. En ambos casos no se reemplazó la madera degradada. Todas las piezas tienen además pudrición cúbica, que en el dintel de la ventana del aseo del primero obligó a que se hiciera una prótesis de acero por pérdida de sección original.
  En 2004, en planta tercera hubo que sustituir el pie derecho, prácticamente desaparecido, por otro de madera, actualmente está sin daños (Fig. 15). Como en las otras plantas, las termitas se expandieron por la carrera en una longitud muy pequeña: por la cara superior y con poca profundidad. La merma de resistencia se debía a pudrición cúbica, principalmente. También en 2004 se colocaron prótesis en la esquina del patio porque las carreras que apoyaban sobre el cornijal habían perdido su sección en unos 40 cm.
• C. La tercera zona estaba en la planta baja de la fachada al patio de Pelayo y en el perímetro del aseo (antiguo retrete) en dos pies derechos, no tienen mucha longitud. En el mismo lugar hay un pie derecho cortado y retacado con anterioridad a 2001. Están apoyados a nivel del suelo del patio cubierto sobre el sótano carente de ventilación.

Figura 12. Distribución de los ataques por xilófagos, todas las zonas húmedas abren a los patios y la mayor parte de las lesiones están en sus fachadas. Amarillo: larvas de coleópteros; Rojo: termes; Verde: hongos de pudrición (los Autores)

Figura 13. Ataque termítico combinado con pudrición cúbica y coleópteros en base de pie derecho del patio anejo a la escalera (los Autores).

Figura 14. Reparación con acero dejando la madera degradada sin tratar, pudrición (los Autores).

Figura 15. Sustitución de pies derechos con madera (los Autores).

Figura 16. Pies derechos sustituidos por hongos de pudrición junto a dos bajantes a las que vierten limahoyas (los Autores).

Figura 17. Pudrición debida a la falta de estanqueidad en una chimenea (los Autores).

Figura 18. Bases de los pies derechos en el patio cubierto de Regueros (los Autores).

Figura 19. Lesiones por termitas y hongos de pudrición en entramado de planta tercera (los Autores).

2º.- Coleópteros (Hylotrupes bajulus)

Hay varios ataques muy localizados en diferentes piezas, pero inactivos al estar todos en madera de la época de construcción del edificio. En el patio de Regueros en dos pies derechos de distintas fachadas, en el local situado junto al número 10 de Fernando VI y en el tercero izquierda.

3º.- Pudrición cúbica o parda

Es el daño más extendido en el edificio, siendo responsable de prácticamente la totalidad de las lesiones estructurales existentes. Las áreas más dañadas son:

• La fachada norte del patio de la fuente, concretamente la esquina noroeste, junto a un retrete y a la cocina y fregaderos de los pisos izquierda.
• La esquina sureste del patio anejo a la escalera, donde también coinciden retretes y fregaderos.
• La fachada sur del patio de la fuente, junto al retrete, cocina y cuarto de baño de las viviendas derecha.

El CTE también dice que la durabilidad de una estructura depende, en gran medida, del diseño constructivo. La cubierta se construyó ajustándose en lo posible a las recomendaciones técnicas de la época, pero su geometría no pudo evitar tres limahoyas. Junto a las tres únicas bajantes situadas en los rincones de los patios en los que confluyen limahoyas, ha habido humedad y pudrición, lo que ha obligado a reparaciones puntuales (Fig. 16). En esos puntos ha habido filtraciones de agua, a pesar de que la cubierta se ha mantenimiento adecuadamente. Solo ha habido otra área con filtraciones: el lucernario de perfiles metálicos.

Excepcionalmente, en el quinto piso apareció pudrición en un pie derecho y en la carrera apoyada en él. Su causa fue la filtración por una chimenea, la única que ha dado problemas y que está próxima a una de las limahoyas (Fig. 17).

Todos los arranques de los pies derechos de las fachadas a estos dos patios presentan pudriciones, dos de ellos tuvieron termitas (Fig. 18)