Se cumplen tres lustros desde que la Energy Performance Building Directive (EPBD) (2002/91/EC), modificada y refundida en la EPBD 2010/31/UE, introdujera la certificación energética de las edificaciones. Así, por primera vez en la historia, el mercado inmobiliario comunitario cuenta con un referente institucionalizado que da cuenta de la eficiencia energética de los inmuebles sujetos a comercialización. La filosofía de dicha política persigue la promoción de edificios energéticamente cualificados a través de decisiones mejor informadas.

La EPBD parte de la tesis que el sobrecoste que puede suponer una mejor calificación energética se compensa con el beneficio que puede derivar del ahorro energético, y otro no financiero emanado de una mejor preservación del ambiente. En este sentido, si los costes son inferiores a los beneficios se espera, en un marco librecambista, que el beneficio neto se convierta en un sobreprecio. Se delega, por tanto, a los designios del libre mercado la formación de un círculo virtuoso en el sentido discutido por Cadman (1): los usuarios demandan edificios eficientes por los beneficios netos que producen estando dispuestos a pagar más por ellos, los inversores consecuentemente se interesan por esta clase de inmuebles, que a su vez son construidos o rehabilitados por los promotores, que se apoyan en constructores especializados.

Sin embargo, los avances en la producción y rehabilitación energética son especialmente preocupantes en el contexto del objetivo 20-20-20. Bloom et al. (2) han argumentado que dicho fracaso relativo se debe a diversas razones, entre las que figuran: la falta de información entre la demanda, la inexactitud en los ahorros energéticos, la atomización de los incentivos públicos o el coste de inversión. A lo que se suman enormes controversias en la forma de cálculo o medición de los consumos, un lenguaje técnico incomprensible para el gran público, unidades de consumo que nada ayudan a conocer las implicaciones económicas que, en muchos países de la UE incluida España, han generado una desconfianza tanto del proceso de certificación como de la eficacia de la política (3). Ante este panorama, la Comisión Europea (CE) ha encargado sendos estudios1 para conocer el impacto de dicha política sobre el mercado inmobiliario, y muy especialmente sobre la formación de los valores residenciales al ser las viviendas el principal mercado edilicio. Ninguno de dichos estudios, sin embargo, ha analizado el caso español, quizá por la falta de evidencia empírica originada por la tardía transposición de la Directiva a través del RD 235/2013. Este estudio pretende cubrir este déficit con dos objetivos: 1) analizar la incidencia de la calificación energética de las viviendas sobre sus precios, y 2) estudiar la influencia de la ausencia de información energética sobre los precios. Para ello se parte de una muestra de viviendas plurifamiliares de la Barcelona metropolitana cuyos precios se analizan con el «método de precios hedónicos», que permite aislar la incidencia de la calificación de aquélla proveniente de otros atributos arquitectónicos y urbanísticos. Conocer el valor marginal de la calificación energética es crítico para realizar un correcto análisis coste-beneficio del esquema certificatorio tal como ha sido implementado en nuestro país.

Los resultados dan cuenta de la existencia de un sobreprecio de oferta por las viviendas mejor calificadas, si bien es muy exiguo en relación a otras ciudades europeas, y menor en términos absolutos que el sobrecoste que representa la edificación energéticamente cualificada. Asimismo, sugieren la existencia de razones pecuniarias suficientes para motivar un comportamiento estratégico en detrimento de la simetría informativa, ya que el beneficio de no publicitar la calificación energética es superior a la multa a la que se exponen los oferentes. Finalmente, la calificación energética únicamente aparece como significativa cuando se tiene en cuenta la localización de las viviendas, lo que invita a sospechar la existencia de submercados energéticos, con posibles repercusiones sociales. Todo junto pone en crisis la enorme confianza que la Directiva, y su transposición española, han depositado en la transparencia informativa y el libre mercado como proveedores de edificios eficientes.

El resto del artículo se organiza así: primero se realiza una revisión de la literatura que ha explorado la relación entre la calificación de las etiquetas verdes y los precios inmobiliarios en general y en particular los Energy Performance Certificacions (EPC) de la EPBD de la UE; a continuación se presenta la metodología, caso de estudio y fuente de información; los resultados son expuestos enseguida, y en las conclusiones se realiza una discusión de los principales hallazgos en relación a otros estudios que en España han evaluado otros aspectos económicos de la certificación energética.

Como es bien sabido, la implementación de los EPC de la UE es bastante reciente en relación a la consolidada tradición derivada del conjunto de certificaciones previas afiliadas a la «industria verde». Por ello, los estudios empíricos se han centrado en el análisis del impacto sobre los precios de etiquetas como la británica BREEAM, la francesa HQE, la helvética Minergie o las americanas LEED y Energy Star. En esta sección se ofrece una revisión de dichos estudios, así como de los más escasos centrados en las comunitarias EPC.

El método usado es el de precios hedónicos, que parte del supuesto que el precio de una vivienda puede descomponerse en diferentes partes atribuibles a sus características arquitectónicas y de su emplazamiento urbano, de forma que las relevantes en términos estadísticos tienen un precio implícito (por ejemplo, precio unitario) que es estimado mediante un modelo econométrico, como lo explicita Fuerst et al. (15). Con esta técnica se puede aislar el impacto de la calificación energética sobre los precios, una vez que se ha controlado aquel proveniente de otros atributos residenciales. Después de realizar las pruebas pertinentes, y como es habitual en la literatura, se ha elegido como expresión funcional el modelo semi-logarítmico siguiente:

El primer análisis que se presenta es la distribución de la calificación energética para las 3.479 viviendas de la muestra depurada. Como se observa en la Figura 1 la moda se sitúa en la calificación E (48,3 %), y la cola de la distribución es significativamente más pesada por el lado de las peores calificaciones, de hecho, las viviendas mejor cualificadas representan un selecto club de un 2,3 %, mientras que aquellas con calificación G representan el 21,8 % del total. Así, puede decirse que la oferta residencial en venta en la Barcelona metropolitana se caracteriza por una pobre calificación energética, hecho acuciado, si cabe, por la paralización de la construcción de viviendas nuevas adaptadas a los requerimientos de limitación de la demanda energética del DB-HE, en quien el RD 235/2013 delega los estándares mínimos de eficiencia. La calificación media de la submuestra es de 5,29 (A = 1), mientras que la del conjunto de inmuebles plurifamiliares registrados en el Instituto Catalán de la Energía (ICAEN) es de 5,32, siendo ambas distribuciones estadísticamente iguales (sig. = 0,182 del test de ANOVA) lo que sugiere que la muestra en oferta es representativa de la realidad energética del parque residencial calificado en el ámbito de estudio.

La tabla adjunta a dicha Figura 1 detalla la correlación ordinal entre la calificación energética y algunas características físicas de las viviendas y su entorno urbano. Con meridiana claridad destaca la correlación positiva entre la mejor calificación y distintos indicadores de la calidad de la vivienda tales como la calefacción, la presencia de ascensor en la finca, el número de baños, el aire acondicionado, e incluso también características del programa arquitectónico que cualifican a los inmuebles tales como la superficie del salón, de la terraza, la ratio baños por habitación o la piscina/jardín comunitario. Asimismo, cuanto más reciente es el año de construcción mayor es la calificación energética y lo mismo es cierto para las viviendas reformadas/de alta calidad. Lo cual destaca el efecto positivo de los cambios normativos sobre la construcción de nuevas viviendas y el rol que puede jugar la rehabilitación energética en la mejora ambiental del parque edificado. La correlación entre la calificación energética y el nivel de renta del entorno es también positiva, aunque débil. Asimismo, los indicadores de centralidad (densidad-tiempo e índice de centralidad), significativos tan sólo al 90 % de confianza, señalan que en las zonas más centrales (y generalmente con el parque residencial más antiguo y en ocasiones en peores condiciones de conservación) las viviendas tienen una baja calificación energética.

En suma, este primer análisis sugiere que la distribución de la cualificación energética no es aleatoria, sino que guarda estrecha relación, por este orden, con: la calidad, antigüedad y localización de las viviendas. Sin embargo, es necesario someter a evaluación conjunta todos los factores para revelar su precio implícito en la formación de los precios residenciales como se hace a continuación.

La Tabla 4 detalla la familia de modelos hedónicos diseñados con las variables significativas al 95 % de confianza. El primer modelo (Mod 1 estr viv) está construido únicamente con las características arquitectónicas de la vivienda las cuales explican el 55 % de la variación de los precios. De acuerdo con el coeficiente beta construido con las variables tipificadas el principal factor explicativo es la superficie (en signo positivo) y su cuadrado (en negativo). Dicha expresión conjunta indica la existencia de rendimientos decrecientes en la formación de los precios, de forma que cuanto mayor es la superficie menor es el crecimiento marginal del precio. A continuación aparece una variable de interacción entre la presencia de ascensor en la finca y el nivel en el que se encuentra ubicada la vivienda. Esto sugiere la existencia de un sobreprecio reservado únicamente para aquellas viviendas situadas en niveles altos siempre y cuando sus fincas cuenten con ascensor, de forma que el precio se incrementa en un 3 % por cada nivel. Enseguida aparecen indicadores de la calidad tales como el aire acondicionado y la calefacción, los dos con el signo esperado. El número de baños y el hecho de que la vivienda se anuncie como reformada aparecen en último lugar con el signo positivo esperado.

En el Mod 2 Estr viv + edif se ofrece la introducción de las características del edificio, de ellas únicamente aparece como significativa la presencia de piscina comunitaria con el signo esperado, mientras que el resto de variables mantienen su signo e importancia con excepción del número de baños cuyo coeficiente decae ligeramente. Por la razón anterior la capacidad de ajuste del modelo incrementa de forma despreciable. El Mod 3 Est viv + edif + loc introduce, además de las variables anteriores, las variables significativas relacionadas con la localización del inmueble, con lo que su poder explicativo escala hasta una R² ajustada de 0,65. Por tanto su bondad de ajuste es buena si se considera que se trata de un modelo individual caso a caso y no de medias. De acuerdo con los coeficientes beta, después de la superficie, aparece por orden de importancia: el nivel socioeconómico del entorno en el que se encuentra la vivienda (% de residentes con estudios universitarios y componente principal socioeconómico alto construido a partir de las ocupaciones profesionales); a continuación entra con signo positivo el coeficiente de la densidad edificada del entorno que, de acuerdo con la teoría de la renta ofertada, es significativo del nivel de accesibilidad; en un nivel similar opera la presencia de aire acondicionado, y finalmente en un tercer nivel, junto al indicador de centralidad, aparecen las características arquitectónicas de la vivienda y el edificio cuyo poder explicativo decae en relación a los modelos anteriores. Esta reducción es significativa de la concomitancia que existe entre la calidad de las edificaciones y del entorno urbanístico, de forma que se aprecia una correlación positiva entre ambas calidades, por tanto, medir una implica, hasta cierto punto, medir la otra. Llama poderosamente la atención el hecho que la calificación energética de las viviendas aparece como significativa al 95 % de confianza únicamente cuando se tiene en cuenta la localización en la que se ubica la vivienda, sobre este hallazgo que puede tener repercusiones sociales se vuelve más adelante. En concreto, por cada escalón en la calificación obtenida el precio de los apartamentos incrementa un 0,852 %, eso quiere decir que pasar de la peor calificación a la mejor (G➜A) representa de media un sobreprecio de 5,11 %. El cual es menor, sin embargo, que el que produce la presencia del aire acondicionado (10,12 %) o la piscina comunitaria (13,62 %) aunque es muy probable que estos indicadores estén internalizando una concomitante mejor calidad residencial tanto en lo que se refiere a las calidades de las terminaciones como a las prestaciones derivadas del propio programa arquitectónico.

El Mod 3B se construye con los mismos parámetros que el anterior, a excepción de la calificación energética que se ha considerado como variable ordinal, siendo la calificación G la de referencia. Como se ve, el impacto no es, ni de lejos, homogéneo, así únicamente la mejor calificación «A», y la «D» reciben «premios», en el primer caso un 9,62 % y un 3,87 % en el segundo. En cualquier caso pasar de G a A, según esta hipótesis de percepción de la calificación, supone un extra por encima del modelo anterior donde la calificación se considera como una variable continua. Esto pone de relieve el efecto «prime» que supone el hecho que una vivienda tenga la mejor de las calificaciones posibles, lo cual es muy significativo para el sector de la construcción.

Finalmente, como se ha dicho antes, la inmensa mayor parte de las viviendas publicitadas (88 %) no cuenta con información sobre su calificación energética, arguyendo que ésta se encontraba en trámite. Es probable que la ausencia de esta información en realidad sea una estrategia para enmascarar un rendimiento energético pobre. Para comprobar esta conjetura se ha realizado el Mod 4 reportado en la Tabla 5. Dicho modelo ha sido especificado con la totalidad de la muestra y se han ofrecido aquellas variables urbano-arquitectónicas que resultaron significativas en el Mod 3. Como se ve, la ausencia de información energética, ceteris paribus, es penalizada con un –1,85 %, porcentaje del valor en venta que es muy inferior a la penalización que supone pasar de la mejor etiqueta (A) a la peor (G) equivalente, como hemos dicho, a un –5,11 %. Es decir, un oferente cuyo inmueble estuviese muy mal calificado (G) podría beneficiarse con la diferencia de las cifras anteriores, equivalente para un apartamento medio a 5.217 euros. Beneficio éste muy superior a la máxima penalización por no proveer esta información en la fase de comercialización tipificada por la DA 3.ª de la Ley 8/2013 como leve y equivalente a 600 euros. Esto sugiere que detrás de la ausencia de esta información hay razones que justifican un comportamiento estratégico de la oferta, ya que saldría beneficiada de dicha asimetría informativa.

En suma, un muy escaso impacto positivo de la calificación energética y un posible comportamiento estratégico de la oferta en detrimento de la transparencia energética ensombrece la eficacia de la Directiva Europea de Eficiencia Energética tal como ha sido transpuesta en nuestro país.

A 17 meses de que el RD 235/2013 hubiese hecho obligatoria la publicitación de la calificación energética en las transacciones inmobiliarias sólo un 12 % del conjunto de viviendas plurifamiliares en venta de uno de los principales portales inmobiliarios de la Barcelona metropolitana contenía esta información. En su mayoría se trata de viviendas calificadas con la letra E, en una escala de «A» a la «G», así de los 7 escalones previstos la media ponderada es de 5,29 (siendo 1 = «A» = mejor nota). La escasa cualificación energética del parque en venta se agrava, si cabe, por la paralización del sector de la construcción que ha producido una escasa presencia en los centros metropolitanos de oferta de nueva planta adaptada a los últimos requerimientos energéticos.

A partir de la muestra de viviendas calificadas, representativa tanto de los precios como de la realidad energética del parque plurifamiliar registrado en el ICAEN, se ha construido un modelo de precios hedónicos por tal de deslindar el peso implícito de la calificación energética. Especial cuidado se ha tenido en controlar el resto de atributos arquitectónicos y urbanísticos que inciden en la formación de los precios inmobiliarios. Los resultados sugieren que, todo lo demás igual, la oferta demanda un sobreprecio por las viviendas mejor calificadas, lo cual en sí mismo resulta sorprendente dada la muy reciente transposición de la refundición de la Energy Performance Building Directive (EPBD). Es posible, sin embargo, que en España la oferta asimile la tradición ya consolidada de calificación energética de otros bienes de consumo tales como los electrodomésticos que también tienden a formar sobreprecios (22). Así, la irrupción «universal» de las EPC no resulta del todo extraña en el mercado residencial de nuestro país y, por tanto, tiende a formar sobreprecios; aunque, como diremos a continuación, muy pequeños en relación al contexto europeo.

El coeficiente de la calificación energética sugiere que la semi-elasticidad por cada escalón de la etiqueta verde es de 0,852 % lo que significa que pasar del escalón más bajo (G) al más alto (A) representa un sobreprecio de salida de un 5,11 %. Si se consideran las características medias de los apartamentos, entonces dicho sobreprecio equivale a 8.069 euros, es decir, unos 96,41 euros por m² o 16,07 euros/m²/escalón de media. García-Navarro et al. (23) han calculado el sobrecoste de construcción para una promoción de vivienda plurifamiliar en Madrid para diferentes escenarios de calificación energética. Teniendo en cuenta todos sus escenarios4 ascender un escalón en la calificación energética puede suponer un sobrecoste de construcción entre 22,5 euros/m² (C➜B) y 25,4 euros/m² (E➜D), cifras que serían aún mayores si se incluyese el beneficio y gastos de la promoción. Por tanto, aparentemente, el sobreprecio que los oferentes están dispuestos a demandar no compensa el sobrecoste que supondría mejorar la calificación energética. Si bien cabe tomar con cautela esta conjetura porque: 1) el sobreprecio de nuestro estudio deriva de viviendas nuevas y usadas cuando el sobrecoste citado se refiere únicamente a las nuevas –siendo posible la existencia de una segmentación de la demanda entre ambos mercados–, y, sobre todo, 2) no hay seguridad que la agenda hedónica sea la misma en Madrid y Barcelona, metrópolis que, a pesar de sus similitudes en tamaño y dinámicas socio-económicas, difieren en sus climatologías, y 3) los sobrecostes de construcción pueden reducirse a medida que se normalice su producción gracias a las economías de escala, al tiempo que el sobrevalor puede incrementar a medida que la sociedad sea concientizada del significado de la calificación verde. El análisis de la calificación, bajo la hipótesis de variable categórica, deja ver que, además del sobreprecio antes descrito, existe un extra para las viviendas mejor calificadas (A) hasta llegar a un 9,62 % (A/G). Esto es una clara señal de cara a la inversión inmobiliaria, puesto que la recompensa del efecto psicológico que supone la mejor de las calificaciones podría llegar a compensar los sobrecostes de construcción.

En cualquier caso, lo que sí es un hecho es que el impacto de la calificación energética en Barcelona (0,852 % o 16,26 euros/m²/escalón) es muy inferior al reportado por Mudgal et al. (3) para otras ciudades europeas. Según dicho análisis, construido con la misma fuente informativa y metodología, el impacto por escalón de las EPC también medido como variable continua va del 0,40 % en Oxford al 11 % en Viena, pasando por valores cercanos al 5 % en Bruselas. Dejando de lado la posible inflación de los coeficientes producida por el débil control de las variables de calidad y localización residencial en su estudio, estas enormes diferencias ponen de relieve la desigual apreciación de la calificación energética entre los países. También es inferior a los 26,44 euros/m²/escalón reportados recientemente por Bottero y Bravi (24) para el mercado residencial turinés. Como se ha discutido, dichas divergencias obedecen, entre otros factores, a diferencias en el nivel de renta, climatología, precio de la vivienda, pero también a disimilitudes en la apreciación de la conservación del medio ambiente y la concepción del verdadero significado de las etiquetas verdes.

Así, dentro del contexto de la UE parece que en España la calificación energética importa, de momento, poco. Consecuentemente, las políticas nacionales deben hacer un esfuerzo para clarificar, tanto a la oferta como a la demanda, las repercusiones de la calificación energética sobre el medio ambiente y en los costes de operación. En particular es necesario que los usuarios e inversores residenciales comprendan que la mejora del parque energético reditúa en beneficios externos de tipo económico social y no sólo internos en su factura energética. Especialmente porque tal y como ha se ha transpuesto la Directiva aquí, según lo ha estudiado Rúa y López-Mesa (25), una mejor calificación no representa necesariamente un ahorro marginal en los costes energéticos.

Finalmente, de acuerdo con nuestros análisis, la ausencia de información de la etiqueta energética en la comercialización inmobiliaria no es aleatoria, sino que parece responder a una estrategia por parte de la oferta, ya que dicha asimetría informativa produce, todo lo demás igual, una penalización casi tres veces inferior que la producida entre las viviendas mejor y peor calificadas. Dicha estrategia podría explicar la enorme proporción (88 %) de viviendas en oferta sin información energética y ensombrece la pretendida transparencia energética de la política subyacente en la Directiva.

Todo lo anterior tendrá, con probabilidad, incidencia sobre la EPBD cuya evaluación es inminente, y en definitiva puede poner en crisis la enorme apuesta que dicha política ha hecho en el libre mercado como vía para la provisión de edificios nuevos y rehabilitados energéticamente eficientes.

Desde la perspectiva de la formación de los valores hace falta profundizar del lado de la demanda, para conocer si efectivamente una mayor eficiencia energética conduce a una mayor disposición a pagar, y más en el fondo aún, si el encuentro entre las pretensiones de la oferta, analizadas en este estudio, y las concesiones de la demanda acaban produciendo un verdadero premio por las viviendas mejor calificadas. Es también una asignatura pendiente el estudio de la distribución espacial de dicho sobrevalor, puesto que como ha quedado de relieve en nuestros análisis, el impacto de la calificación energética se hace evidente únicamente cuando se tiene en consideración la localización de las viviendas (que incluye el nivel de estudios y renta de la zona). Hace falta, por tanto, analizar si, como ha ocurrido en otros países, se están generando en el nuestro submercados inmobiliarios de cariz energético con implicaciones perniciosas de cara a la cohesión social y con claras repercusiones sobre la pobreza energética. Y en definitiva evaluar si una política bienintencionada puede derivar en perjuicios insospechados.